L’investissement sans impôt : la SCI

Vous désirez bénéficier de mesures fiscales, légales et successorales avantageuses ? Pensez aux SCI (Sociétés civiles immobilières) ! Investir dans un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI peut vous procurer certains avantages. Lorsque vous achetez un bien via une SCI, la société sera légalement le propriétaire du bien, et vous, le propriétaire de la société. Une Société civile immobilière doit être détenue par au moins 2 associés. Mode d’emploi.

Pourquoi investir dans une SCI ?

Une SCI peut être détenue par une personne morale (entreprise) ou plusieurs personnes physiques. Ce sont les associés qui prennent les décisions au sein de la SCI. Il s’agit d’une entité juridique totalement distincte de ses associés. Ces sociétés disposent donc de leur propre patrimoine. La SCI peut acheter des biens immobiliers (la société est le propriétaire). Les associés peuvent ensuite décider de louer ces bien, ou ils peuvent gratuitement être mis à disposition des associés…

Avant de constituer une SCI, il faut savoir exactement pourquoi. Voici les situations où créer une SCI est judicieux :

• Rechercher un cadre légal afin de réaliser un investissement collectif
• Rechercher un cadre légal pour protéger associés ou compagnons en cas de décès pour éviter une indivision
• Optimiser la succession d’un bien immobilier

Comment constituer un SCI

Une SCI se constitue de la même manière que toute autre société. Les futurs associés doivent :

• Définir les statuts de la SCI (voir ci-dessous)
• Inscrire une annonce dans un journal officiel
• Enregistrer les statuts définis au centre des impôts
• Enfin, enregistrer les statuts au Greffe du Tribunal de commerce

Établir le statut d’une société n’est pas une décision à prendre à la légère, car c’est une décision irréversible. Pour bien choisir le statut de la SCI, les associés doivent définir le type de société qu’ils veulent et quels avantages (fiscaux notamment). Voici les deux statuts des SCI :

• Les sociétés transparentes :

Dans une société transparente, les revenus sont partagés entre les différents associés. Ces parts sont déclarées comme un revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu. Les sociétés transparentes, elles, sont imposées au titre des bénéfices non commerciaux (BNC). De ce fait, ces sociétés peuvent réaliser exclusivement des activités de location de biens non meublés.

• Les sociétés imposées au régime des sociétés et des dividendes :

Les dividendes et bénéfices que reçoivent les associés sont soumis à l’Impôt sur le revenu. Les sociétés quant à elles sont imposées sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peuvent donc acheter ou vendre des biens immobiliers, louer meubler…

Les avantages des SCI

Acheter un bien par l’intermédiaire d’une SCI peut présenter de nombreux avantages comparé à l’achat de bien de façon indépendante :

• Acheter un bien via une SCI permet d’éviter un achat en indivision. En effet au moment d’un décès ou d’une séparation, les propriétaires devront partager le logement, ce qui peut poser de nombreux problèmes. Lorsque le logement appartient à une SCI, il peut être mis en vente et les associés partageront les parts sociales qu’ils détiennent au sein de la SCI. Ce qui est plus facile à partager qu’un logement.

• Il peut arriver en cas de décès au sein d’un couple, que le survivant ne soit pas autorisé à continuer à vivre dans le logement familial (notamment en cas de famille recomposée où le bien immobilier revient aux héritiers de la personne décédée). Si le bien appartient à une SCI, les héritiers ne pourront pas imposer à la compagne/au compagnon du défunt de quitter les lieux.

Si un couple est marié sous le régime communautaire et que leur résidence principale est acquise par le biais d’un SCI, la loi donnera bénéfice du logement à la personne qui en aura le plus besoin.

Comment choisir un programme de défiscalisation ?

Pour choisir au mieux son programme de défiscalisation, demander conseil à un expert est primordial.